Москва. 22 июля. — Конституционный суд России признал неконституционными ряд норм, которые позволяли аннулировать залоги без выплаты компенсаций кредиторам застройщиков в случае передачи новому застройщику проекта, начатого до введения обязательного использования эскроу-счетов.
Суд предписал внести изменения в законодательство, а до этого момента установил временный порядок выплат лишившимся залога кредиторам.
Соответствующее постановление КС вынес 22 июля по итогам рассмотрения жалобы Верховного суда России, на рассмотрении которого находится два спора о правах залоговых кредиторов в случае передачи долгостроя региональным фондам защиты прав дольщиков. Один из них касается ситуации со строительством в Уфе жилого комплекса «Миловский парк», продажи квартир в котором стартовали еще в 2013 году. В 2016 году Сбербанк выдал застройщику ООО «КилСтройИнвест» два кредита на общую сумму порядка 70 млн рублей, обеспечены они были в том числе залогом права аренды на один из участков.
Но строительство домов затянулось, долг перед Сбербанком составил около 40 млн рублей с учетом процентов и штрафов, и в феврале 2020 года «КилСтройИнвест» был признан банкротом, следует из материалов арбитражного суда. После этого достроить проблемный объект решила учрежденная региональными властями НКО «Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства».
В соответствии со статьей 201.10 закона о несостоятельности, передача долгостроя возможна с согласия залоговых кредиторов, которые не являются дольщиками, либо если у застройщика-банкрота нет таких кредиторов вовсе, либо если участники строительства или третьи лица (например, фонд — ИФ) внесли на депозит суда сумму в размере не менее 60% долга перед залоговыми кредиторами.
Однако арбитражные суды сочли, что закон, вступивший в силу с 1 июля 2019 года 151-ФЗ, предусматривающий введение эскроу-счетов в строительстве, отменил действие этого правила для начатых ранее объектов. Это предусмотрено частями 14 и 17 статьи 16 ФЗ-151. В результате Сбербанк остался и без залога, и без компенсации, а долг перед ним мог быть учтен как незалоговый в реестре требований к самому застройщику с минимальными шансами на погашение. Банк обратился в Верховный суд, а тот — в КС.
По итогам рассмотрения жалобы КС признал, что новые правила ухудшили положение залоговых кредиторов, которые не могли прогнозировать такие изменения, вступая в отношения с застройщиками до 1 июля 2019 года. Суд признал упомянутые нормы ФЗ-151 в их взаимосвязи со статьей 201.15.2 закона о банкротстве (Передача имущества и обязательств застройщика) неконституционными в той мере, в какой не гарантируют защиту прав залоговых кредиторов, не являющихся дольщиками.
Одновременно КС подчеркнул, что это не является основанием для отмены решения о передаче для достройки объекта фонду и не означает восстановления залоговых прав таких кредиторов, а защита их прав «должна осуществляться посредством иных правовых механизмов». КС поручил внести необходимые изменения в законодательство, предусматривающие гарантии прав для таких кредиторов в случае передачи для достройки объектов, возведение которых началось до 1 июля 2019 года.
До момента корректировки законодательства КС ввел временные правила, по которым в такой ситуации лишившиеся залога кредиторы, не являющиеся дольщиками, смогут рассчитывать на выплаты от фонда, достраивающего «старый» долгострой.
Такие дольщики смогут предъявить к Фонду требования в размере основной суммы долга, ранее обеспеченного залогом, и причитающихся процентов. Выплаты должны будут производиться за счет пропорционального распределения между ними части выручки от реализации фондом помещений в доме, при этом фонд, если это возможно, «должен принять меры по увеличению площади помещений в объекте незавершенного строительства» для максимального удовлетворения требований бывших залоговых кредиторов, говорится в постановлении КС РФ. Размер распределяемой выручки должен определить суд, учтя объем работ для достройки дома и иные связанные с этим расходы фонда.
Вне зависимости от реализации помещений фонд должен будет произвести выплаты бывшим ключевым залоговым кредиторам «по таким обязательствам застройщика, возникновение которых было определяющим условием для строительства многоквартирного дома». Конкретную сумму тоже определит суд.
Если выплат не хватит для полного погашения долга перед бывшим залоговым кредитором, то он сможет заявить требование в рамках дела о банкротстве самого застройщика.