Механизмы КРТ нуждаются в дальнейшем совершенствовании
Сразу два мероприятия, связанных с темой комплексного развития территорий (КРТ), прошли в рамках «Российской строительной недели» (RosBuild-2021). Первое — конференция «Стандарт комплексного развития территорий — новый стандарт качества городской среды в России». Второе — «круглый стол» «Редевелопмент территорий (реновация, КРТ)». Обе дискуссии посетили обозреватели «Стройгазеты» и узнали, что первые проекты, реализованные с учетом Стандарта КРТ, появятся в стране уже через полтора года, а также — какие поправки необходимо внести в «профильный закон» № 494-ФЗ.
Бизнес по регламенту
В частности, как напомнил заместитель директора Фонда «ДОМ.РФ» Антон Финогенов, постепенное внедрение положений Стандарта КРТ в действующие регламенты и нормативные акты началось два года назад. «Сегодня уже внесены изменения в семь строительных правил: в сфере градостроительства, благоустройства, возведения жилых зданий, отдельных элементов инженерных систем, а также в два ГОСТа, — рассказал эксперт. — В стадии активной проработки с Роспотребнадзором и Минтрансом РФ находятся изменения в ряд СанПиНов и ГОСТов, совместно с Минстроем России — в СП-42 «Градостроительство». Ожидается, что строительная нормативная база будет скорректирована с учетом принципов Стандарта КРТ к концу этого года. Ряд проектов, разработанных с учетом положений Стандарта, находится на стадии получения разрешений на строительство, а КРТ-первопроходцы в стране появятся уже в 2022 году».
По мнению участников рынка, в проектах, реализуемых по Стандарту, зашито достаточно много рыночных плюсов, которые могут дать застройщику преимущества перед конкурентами. К ним генеральный директор ГК «Стрижи» (Новосибирск) Игорь Белокобыльский относит, к примеру, невысокую плотность застройки для региональных городов, удачные градостроительные и планировочные решения, современные требования к организации внутренней территории с велодорожками и дизайнерским озеленением. Все это, по словам застройщика, дает проекту 20-25% добавленной стоимости.
В свою очередь, коммерческий директор компании «Суварстроит» (Казань) Эльвира Галяутдинова рассказала, что совместно с «ДОМ.РФ» была проведена оценка всех действующих проектов компании на предмет соответствия Стандарту. Один из них — ЖК «Август-Астры» — соответствует ему на 83%, при том, что средний российский показатель составляет 65%. «Для нас это важный показатель, потому что проект реализуется с проектным финансированием, и ставка по кредиту сегодня приравнивается к нулю. Считаем, что применение Стандарта оправдывает себя», — отметила она.
Однако при реализации «стандартных проектов» есть и общие болевые точки. Самая «жирная» — строительство инфраструктуры. «По Стандарту сразу необходим высокий процент коммерческих площадей — 30%. Но если проект реализуется поэтапно, то на входе их сложно обеспечить», — сетует Эльвира Галяутдинова.
Есть и «технические сложности» с инженерной инфраструктурой. По словам преподавателя Академии девелопмента Андрея Ноздрякова, на многих стройплощадках, особенно находящихся внутри городской черты, отсутствуют актуальные сведения о коммунальных и прочих сетях, которые существуют или были ранее переложены. Таким образом, застройщик может попасть в весьма неприятную ситуацию. Для решения требуется как доступ к документам, так и выделение очередности строительства и выноса сетей в соответствии с этапами застройки территории.
Что касается системных проблем, то, как отметил Антон Финогенов, проекты КРТ крайне труднореализуемы в регионах без помощи федеральных и региональных властей, а исполнение некоторых параметров Стандарта находится не в зоне ответственности девелопера, а ложится на плечи муниципалитета. С учетом этого «ДОМ.РФ» прорабатывает ряд инструментов поддержки. Активнее всего сейчас развивается механизм инфраструктурных облигаций — это способ займа денег под строительство всех видов инфраструктуры (транспортной, инженерной, социальной), что позволяет реализовать один из важнейших принципов Стандарта КРТ — обеспеченность инфраструктурой. Кстати С прошлого года «ДОМ.РФ», наделенный агентскими полномочиями по вовлечению в оборот неиспользуемых федеральных земель в рамках 161-ФЗ, начал разрабатывать концептуальные планы развития крупных территорий, выставленных на аукцион, основанные на положениях Стандарта КРТ. Пул проектов, готовящихся к реализации на федеральных землях, уже прорабатывается с целым рядом субъектов РФ.
Слегка подправить
По мнению референта Департамента нормативного и методического обеспечения Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Александра Сидоркина, федеральный закон № 494-ФЗ, направленный на совершенствование института КРТ и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья, имеет принципиально важное значение для редевелопмента. Но как любой закон он не идеален, поэтому внесенные им поправки в нормативные акты нуждаются в дальнейшем совершенствовании во избежание возникновения проблем в правоприменении.
«Во-первых, это касается установления требований к опыту участников торгов по КРТ», — подчеркивает эксперт, добавляя, что в закон надо внести уточнения, как рассчитывается общий объем строительства на этапе проведения торгов.
Еще одной корректировкой должно стать закрепление необходимости (обязанности) внесения органами местного самоуправления изменений в градостроительную документацию, необходимых для реализации проекта КРТ. По словам Александра Сидоркина, отсутствие такого положения в законе ставит под угрозу реализацию некоторых проектов КРТ. «Не получится ли так, что местные власти не станут их вносить и фактически заблокируют возможность реализации проекта», — поясняет он.
Препятствием на пути реализации закона, по мнению эксперта, может стать положение, касающееся редевелопмента территорий с индивидуальными жилыми строениями. «В КРТ жилой застройки обязательно должны включаться многоквартирные дома (МКД), аварийные или с соответствующим критерием ветхости, которые определил субъект РФ. Вместе с ними могут включаться другие объекты. То есть индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) вместе с «многоквартирниками» включить можно, но без МКД нельзя», — отмечает Александр Сидоркин, добавляя, что сейчас в российских городах есть много территорий, где расположены только ветхие ИЖС. «Искусственно искать где-то многоквартирный дом, чтобы эти ИЖС вовлечь под действие закона, не всегда целесообразно», — уверен представитель НОСТРОЙ.
Справочно:
Федеральный закон № 494-ФЗ вступил в силу 30 декабря 2020 года. Документ ввел новый единый механизм редевелопмента территорий взамен ранее предусмотренных Градостроительным кодексом РФ отдельных механизмов, создавая необходимые условия для обновления застройки в городах.