Механизмы проектного финансирования нуждаются в совершенствовании
Одной из ключевых тем обсуждения на «Российской строительной неделе» (RosBuild-2021) стал поиск механизмов по дальнейшему развитию проектного финансирования в жилищном строительстве. По общему мнению застройщиков и экспертов, реформа, стартовавшая более полутора лет назад, состоялась, но переход участников рынка на «проектные рельсы» продолжается.
Как сообщил управляющий директор финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» Алексей Ниденс, на сегодня больше половины всех новостроек в стране возводится с помощью проектного финансирования. Более того, оно позволило девелоперам во время снижения спроса в условиях пандемии ритмично финансировать стройку и продолжать возведение объектов. «На сегодня уже понятно, что ни один из этих объектов не стал проблемным, соответственно, граждане гарантированно получат свое жилье», — подчеркнул он, добавив, что с середины лета 2019 года банки в общей сложности «прокредитовали» таким способом застройщиков на почти 3 млрд рублей, а на «гражданских» счетах эскроу аккумулировано уже свыше 1,3 трлн рублей. И учитывая, что эти средства населения накапливаются опережающими темпами, застройщики еще и получают займы по беспрецедентно низким ставкам — от 1,8 до 4,3%. Еще одним из важных позитивных итогов «переходного периода», по словам эксперта, является тот факт, что за время с начала реформы не было зафиксировано ни одного банкротства среди крупных застройщиков.
Однако те проблемы, которые беспокоили участников рынка в 2019 году, к сожалению, перекочевали в 2020 год — и продолжают усложнять жизнь застройщикам и сегодня. Так, одна из оборотных сторон новой системы — возросшие требования к маржинальности девелоперских проектов. Как следствие, выросла стоимость конечного продукта (жилья) для покупателей и снизилось разнообразие проектов, так как банки ориентированы на реализацию проектов более высокого класса. Сегодня финучреждения практически не кредитуют строительство домов с низкой прибыльностью, и это нанесло удар по стройке в 20 регионах. В целях перелома этой тенденции правительство РФ выделит 6,8 млрд рублей на поддержку застройщиков с низкомаржинальными проектами. Претендовать на субсидированные кредиты смогут девелоперы регионов, где среднедушевые доходы ниже средних по России как минимум на 15%.
В числе других «проектных препятствий», которые тормозят развитие жилищного строительства, эксперты также обозначили увеличение сроков прохождения заявок на банковское финансирование и слишком большую долю отказов со стороны кредиторов: банки чересчур подробно изучают такие проекты и излишне буквально истолковывают действующие нормативные правила.
Застройщики сталкиваются и с рядом проблем, являющихся следствием несовершенства 214-ФЗ. По их мнению, нужно упростить механизмы перевода средств между банками, обуздать аппетиты банков по взиманию различных комиссий, установить предельные сроки одобрения заявок. Финальное предложение — необходимо поэтапное раскрытие счетов эскроу. Его реализация требует проработки с участием представителей госорганов.
«Деньги на счете эскроу — это еще не средства застройщика», — напоминает вице-президент по работе с органами госвласти и корпоративным отношениям группы компаний (ГК) «ПИК» Дмитрий Тимофеев, поэтому нужно уточнить целый ряд нормативов, которыми регулируется финансирование проектов.
К примеру, стоит обратить внимание на отсутствие возможности рефинансировать проектное финансирование, полученное у одного из банков, с переводом средств на счетах эскроу в новый банк. Особенно данный вопрос значим при реализации проектов комплексного освоения территорий, рассчитанных на долгий срок. «Деньги на эскроу остаются в банке, который первоначально выдал проектное финансирование, и, только если этот банк по собственным причинам не пойдет навстречу застройщику, эти средства там так и останутся. Данное обстоятельство может существенно изменить экономику проекта, поэтому оно одно из ключевых, которое мы хотели бы изменить на регуляторном уровне», — рассказал финансовый директор ГК «КОРТРОС» Вадим Павлусь.
Один из вызовов следующего этапа развития проектного финансирования — финансирование строительства инженерной инфраструктуры и соцобъектов. Чтобы такие проекты «пошли», понадобится плотное совместное сотрудничество застройщиков, государства и банков по совершенствованию ряда сегодняшних механизмов и ликвидации избыточных требований к застройщикам.
Как считает Евгений Декатов из «Фонда развития жилищного строительства» (Республика Башкортостан), важным дополнительным инструментом развития проектного финансирования должны стать ипотечно-накопительные механизмы. Плюс такого подхода в том, что он помогает генерировать спрос и выводит на рынок большую группу покупателей, которые сегодня не могут позволить себе покупку жилья. Таким людям, а их до 30% населения, подобные механизмы помогают скопить средства на первый взнос, формируют им хорошую кредитную историю. Плюс это стимулирует проекты в малых городах, куда пока не идут крупные застройщики.
Павел Булатов, заместитель директора по развитию компании MACRO:
«Пока даже не все застройщики горят желанием заполнять отчетность для банков, именно поэтому сегодня срочно требуется и развитие электронного документооборота, и автоматизация и стандартизация всех процессов. Все это поможет снизить временные затраты, уберет разночтения в документах, уменьшит затраты на содержание персонала и повысит уровень доверия между банками и застройщиками»